N'hésitez pas à négocier votre prêt immo

Prévoir la durée de détention du bien

Cela peut paraître un peu atypique comme conseil, pourtant il est l’un des plus importants. Aujourd’hui, les acquéreurs sont amenés à revendre leur résidence principale d’ici 5, 7 ou 10 ans… rares sont ceux qui iront au-delà de cette durée, ce qui est d’autant plus vrai lorsque vous êtes jeune, célibataire et sans enfant.

Des solutions de financement adaptées existent pour les personnes qui sont certaines de revendre avant une date donnée. Il s’agit de prêts appelés « taux mixtes » qui permettent d’obtenir un taux d’emprunt plus bas que la normale.

Vous empruntez, par exemple, sur 20 ans : Le taux classique est de 4.00%. Le taux mixte, lui, sur la même période, sera 3.70% garantis pendant 10 ans, puis variable sur les 10 dernières années. Ce qui signifie que si vous revendez ou soldez votre prêt avant la fin des 10 premières années, vous aurez profité d’un taux de 3.70% au lieu des 4.00% initialement prévus. Ce qui représente une économie de 3 750 euros pour un prêt de 200 000 euros…

Cette solution peut s’avérer être la plus économique pour les profils réalisant leur première acquisition.

Poignées de mains

Optimiser le montage financier

Un conseil qui s’applique à tout type d’emprunteur. Toujours demander à son banquier ou à son courtier d’optimiser au maximum le montage financier. Certaines banques offrent la possibilité d’effectuer des montages appelés « prêt à paliers ». Il s’agit en réalité de fractionner votre emprunt en deux, afin de le négocier sur des durées différentes. Par exemple, reprenons le cas initial d’un prêt de 200 000 euros sur 20 ans.

Plutôt que de tout emprunter à 4.00% sur cette durée, vous allez sectionner l’emprunt de la manière suivante : 

  • Un premier emprunt, correspondant au prêt principal, sur 20 ans, à 4.00%, pour un montant de 140 000 euros.   
  • Un second emprunt, annexe, sur 10 ans, à un taux plus bas de 3.40%, pour un montant de 60 000 euros.

L’astuce est de demander à ce que les prêts soient parfaitement lissés. C’est-à-dire, faire en sorte que vous ayez à payer la même mensualité tout au long de votre emprunt.

Ainsi construit, le taux moyen de votre emprunt ne sera plus à un taux réel de 4.00%, mais bien plus proche des 3.90%. (Demandez au banquier d’optimiser le taux en cherchant l’ajustement optimal au niveau des montants de chaque segment de prêt)
Enfin, cerise sur le gâteau, cette astuce permet aussi d’optimiser le coût de votre assurance. Mais ça, c’est une autre histoire…

Bien choisir son assurance

Depuis la loi Lagarde, choisir une assurance externe à celle de la banque est devenu plus facile. Cependant, au-delà de la couverture que propose le contrat, il faut bien comparer les différentes offres tarifaires et éviter certains pièges.

Au niveau de la tarification, il existe deux modèles : Les assurances dont le taux se calcule sur capital initial : Chaque mois, vous paierez la même chose durant toute la durée de votre emprunt. Et les assurances dites « sur capital restant dû ». Pour ces dernières, le montant dont vous aurez à vous acquitter mensuellement est déterminé en fonction de votre âge et du capital qu’il vous reste à rembourser.

Bien souvent, le coût global des assurances à capital restant dû est plus avantageux. Surtout pour les personnes ayant moins de 40 ans, non-fumeur et ne pratiquant pas d’activités à risques. Vous réalisez ainsi des économies, divisant par 2 ou 3 le coût global de l’assurance proposée en direct par votre banque.

Cependant attention ! Regardez attentivement votre échéancier et plus précisément le coût de l’assurance cumulé durant les premières années. En effet, pour les personnes jeunes, primo-accédantes, la probabilité que vous revendiez rapidement est forte. Or, c’est justement durant ce laps de temps que le coût de l’assurance est, quant à lui, plus élevé. Il faut systématiquement vérifier l’échéancier de votre contrat afin d’être sûr que le coût réel, durant la détention de votre emprunt, est inférieur à ceux des contrats calculés « sur capital initial ».

Pour cette raison, nous vous déconseillons de chercher votre contrat d’assurance emprunteur seul. Il faut toujours vous faire accompagner par votre courtier, en assurances ou en prêt immobilier, qui maîtrise l’ensemble des différents contrats et saura vous proposer celui qui s’adapte le mieux à votre profil.

Les pénalités en cas de remboursement anticipé

S’il y a bien une chose à ne jamais oublier de négocier lors de son emprunt, ce serait celle-ci. Toutes les banques, si vous ne le négociez pas, appliquent des pénalités de 3% en cas de remboursement anticipé. Prenons le cas où, au moment de la revente de votre bien, il vous reste une dette de 100 000 euros à solder.

C’est alors un montant de 3 000 euros (3% de 100 000 euros) qui vous sera réclamé par la banque.
Ce coût est très important. Veillez à ce que votre banque vous exonère totalement de ces frais.

Souvent, les banques appliquent une franchise de 3, 5 ou 7 ans durant lesquels les pénalités s’appliquent : Assurez-vous que cette franchise soit en phase avec la durée prévue de détention du bien.

Le triple A : Aides, Avantages, et Autres

En cette période un peu mouvementée d’un point de vue économique, il vaut mieux utiliser toutes les aides qui restent à votre portée.

Sachez que si vous achetez un logement neuf, ou appartenant à un organisme HLM, un prêt à taux zéro + peut vous être accordé si vous êtes primo-accédant et respectez certaines conditions de ressources.

Renseignez-vous auprès de votre municipalité qui peut aussi vous accorder une aide sous forme de prêt à taux 0%, cumulable avec le PTZ+. L’exemple le plus connu est le Prêt Paris Logement, conditionné en fonction de vos ressources, du fait d’être primo-accédant, et d’acheter effectivement un logement dans paris intra-muros. Mais il en existe d’autres…

Votre employeur détient aussi certains avantages, et ce, que vous soyez salarié dans le privé avec des conventions signées entre les grandes entreprises et certaines grandes banques. Ou dans le public, avec certains accords passés avantageant les fonctionnaires.

Enfin, Peut-être avez-vous cumulé des droits sur certains PEL ou CEL ? Même si les taux proposés via ces droits ne seront pas, à première vue, ultra-compétitifs en cette période de taux bas. Il n’en demeure pas moins que de solliciter un prêt PEL peut vous permettre de récupérer une prime pouvant s’élever jusqu’à 1 500 euros en fonction des intérêts que vous aurez cumulés durant la phase d’épargne.

Nos derniers conseils ?

Comparer différentes offres de prêt peut s’avérer être une mission périlleuse. Les banques n’utilisant pas les mêmes termes, ni les mêmes outils financiers, il est difficile de s’y retrouver.

Le tour des banques était probablement le seul moyen d’obtenir la meilleure offre durant les années 70. Mais aujourd’hui, avec le développement du courtage, avoir accès à l’information de tous les organismes financiers, en un simple rendez-vous, est devenu chose facile. C’est pourquoi, nous vous recommandons de consulter un courtier qui saura vous accompagner dans le montage financier de votre projet et vous rediriger vers les partenaires bancaires, et assureurs, les plus compétitifs.

Comparez les courtiers avant d’en choisir un, vous permet de réaliser quelques milliers d’euros d’économie supplémentaire.


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